La surface hors œuvre nette (SHON) est un concept crucial pour les propriétaires et investisseurs immobiliers. Elle correspond à la surface totale constructible d'un bâtiment, déterminant ainsi la surface habitable potentielle et la valeur du bien. Comprendre le calcul de la SHON et ses implications permet d'optimiser l'aménagement de l'espace locatif et de maximiser les revenus.
Méthodes de calcul de la SHON
La SHON se calcule en additionnant la surface habitable et la surface des annexes. Mais cette formule générale peut varier en fonction des réglementations locales et du type de bâtiment. Analysons les différentes méthodes de calcul et les facteurs qui les influencent.
Définition des éléments inclus et exclus
- Éléments inclus : planchers, murs, cloisons, escaliers, combles aménageables, caves, balcons couverts.
- Éléments exclus : terrasses non couvertes, garages non attenants, annexes non chauffées.
Formules de calcul spécifiques
- Logements : SHON = Surface habitable + Surface annexes (100% pour les annexes aménagées, 50% pour les annexes non aménagées).
- Locaux commerciaux : SHON = Surface plancher + Surface annexes (100% pour les annexes aménagées, 50% pour les annexes non aménagées).
- Bureaux : SHON = Surface plancher + Surface annexes (100% pour les annexes aménagées, 50% pour les annexes non aménagées).
Méthodes de calcul
- Méthode manuelle : basée sur des plans à l'échelle et des mesures manuelles. Cette méthode est plus chronophage, mais peut être adaptée à des projets simples.
- Méthodes numériques : utilisant des logiciels de calcul et des plans numériques. Ces méthodes offrent une précision accrue et une meilleure gestion des données. Par exemple, le logiciel "ArchiCAD" permet de calculer la SHON d'un bâtiment en 3D avec une précision optimale.
Le choix de la méthode dépendra de vos besoins et de la complexité du projet. Pour des projets complexes, l'utilisation de logiciels de calcul est fortement recommandée.
Facteurs influençant la SHON
La SHON est influencée par divers facteurs, notamment la réglementation locale, le type de bâtiment, sa destination et les caractéristiques du terrain.
Règlementation locale
Le plan local d'urbanisme (PLU) et les règles d'urbanisme applicables définissent les coefficients de construction et les restrictions spécifiques à chaque zone. Ces éléments influencent directement la SHON et limitent les possibilités d'aménagement.
Prenons l'exemple de la commune de "Villeurbanne" où le coefficient d'occupation des sols est de 0,8. Cela signifie que la surface constructible ne peut pas dépasser 80% de la surface du terrain. Un terrain de 1000 m² aura donc une SHON maximale de 800 m².
Type de bâtiment
La destination du bâtiment détermine les règles de calcul de la SHON. Un logement aura une SHON différente d'un local commercial ou d'un bureau.
Par exemple, un logement aura un coefficient de SHON plus élevé qu'un local commercial, ce qui permet d'avoir une surface habitable plus importante. Un appartement de 50m² aura une SHON d'environ 60m² alors qu'un local commercial de 50m² aura une SHON d'environ 45m².
Destination du bâtiment
Un bâtiment destiné à l'habitation principale aura une SHON différente d'une résidence secondaire ou d'un logement social. Les réglementations peuvent varier selon le type de destination.
Un logement social aura un coefficient de SHON plus élevé que celui d'une résidence secondaire, ce qui permet d'avoir une surface habitable plus importante pour chaque logement. Un appartement de 40m² destiné à un logement social aura une SHON de 50m² alors qu'un appartement de 40m² destiné à une résidence secondaire aura une SHON de 45m².
Caractéristique du terrain
La zone (urbaine, rurale), la topographie et les contraintes du terrain influent sur les possibilités d'aménagement et la SHON. Un terrain en pente nécessitera des aménagements spécifiques qui peuvent influencer la surface constructible et donc la SHON.
Techniques d'optimisation de la SHON
Pour maximiser la surface habitable et optimiser l'espace locatif, il existe des techniques d'aménagement intelligentes et des stratégies architecturales.
Aménagement intelligent
- Maximisation des surfaces habitables : organiser l'espace en maximisant les surfaces habitables tout en préservant un confort optimal.
- Utilisation des combles aménageables et des sous-sols : transformer ces espaces en pièces supplémentaires pour augmenter la surface habitable. Un immeuble de 100m² avec des combles aménageables peut obtenir une SHON de 120m².
- Optimisation de la distribution intérieure : choisir une disposition efficace qui maximise la surface utile et l'ergonomie. L'utilisation de cloisons fines et de rangements optimisés permet de gagner de précieux mètres carrés.
Choix des matériaux et équipements
- Cloisons fines : minimiser l'épaisseur des cloisons pour augmenter la surface habitable.
- Fenêtres et balcons : maximiser la lumière naturelle et agrandir visuellement l'espace. Un balcon de 10m² peut augmenter la SHON d'un appartement de 5m².
Stratégies d'aménagement architectural
- Optimisation de la forme du bâtiment : choisir une forme qui maximise la surface habitable en tenant compte des contraintes locales.
- Techniques d'aménagement spécifiques : utiliser des techniques adaptées au type de bâtiment (logement, commerce, bureau) pour optimiser la SHON. Par exemple, l'utilisation de mezzanines dans un local commercial permet d'augmenter la surface habitable.
Prenons l'exemple de l'immeuble "Les Terrasses de la Seine" à Paris. Cet immeuble de 10 étages a été conçu avec une forme spécifique qui permet de maximiser la surface habitable tout en respectant les contraintes du terrain. Le bâtiment utilise des balcons suspendus et des terrasses pour maximiser la SHON et offrir des vues panoramiques sur la Seine.
Implications de la SHON sur le marché locatif
La SHON a un impact direct sur le marché locatif, affectant le prix des loyers, l'efficacité de l'espace locatif, les avantages pour les investisseurs et la valeur du bien immobilier.
Impact sur le prix des loyers
La surface habitable est un élément clé de la détermination du prix des loyers. Un appartement de 50m² avec une SHON de 60m² aura un loyer plus élevé qu'un appartement de 50m² avec une SHON de 40m².
En moyenne, le prix du loyer est de 15€ par m² de SHON à Paris. Un appartement de 50m² avec une SHON de 60m² aura donc un loyer moyen de 900€ par mois, tandis qu'un appartement de 50m² avec une SHON de 40m² aura un loyer moyen de 600€ par mois.
Efficacité de l'espace locatif
Optimiser la SHON permet de maximiser l'efficacité de l'espace locatif. Un aménagement intelligent permet de créer des espaces fonctionnels et confortables, ce qui augmente l'attractivité du bien.
Un appartement de 50m² avec une SHON de 60m² peut être aménagé avec une chambre supplémentaire, un bureau et un dressing grâce à une optimisation de l'espace.
Atouts pour les investisseurs
La bonne gestion de la SHON maximise le rendement locatif et la valeur du bien. Un investisseur peut obtenir un meilleur prix de vente et un loyer plus élevé en optimisant la surface habitable. Un immeuble de 10 appartements de 50m² avec une SHON de 60m² peut générer un loyer mensuel total de 9000€ contre 6000€ pour un immeuble de 10 appartements de 50m² avec une SHON de 40m².
Impact sur la valeur du bien immobilier
La SHON est un facteur important pour déterminer la valeur d'un bien immobilier. Une SHON élevée augmente la valeur du bien et son attractivité aux yeux des acheteurs potentiels. Un appartement de 50m² avec une SHON de 60m² aura une valeur de vente plus élevée qu'un appartement de 50m² avec une SHON de 40m².
En conclusion, comprendre le calcul de la SHON et ses implications vous permet d'optimiser l'aménagement de votre espace locatif, d'augmenter votre rendement locatif et de maximiser la valeur de votre bien immobilier. Il est donc essentiel de prendre en compte la SHON dans vos projets d'investissement et d'aménagement immobilier.