L’acquisition d’un bien immobilier neuf en Corse est une opportunité d’investissement intéressante, notamment grâce à la beauté de ses paysages et à son marché immobilier en pleine expansion. Cependant, avant de concrétiser un projet immobilier à Saint-Florent en Corse, par exemple, il faut se renseigner sur les frais de notaire qui s’appliquent à ce type de transaction. En effet, ces frais ne correspondent pas seulement à la rémunération du notaire, mais englobent un ensemble de taxes et de prestations réglementées.
De quoi se composent les frais de notaire ?
Contrairement à l’appellation courante, les frais de notaires ne comprennent pas seulement la rémunération du notaire, mais se composent principalement de taxes et de contributions reversées à l’État et aux collectivités territoriales. Ce tarif est donc encadré par la réglementation française, avec quelques particularités régionales propres à la Corse.
Les droits de mutation à titre onéreux réduits pour le neuf
En cas d’acquisition d’un bien neuf en Corse, les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) sont réduits. Alors que ces droits représentent environ 5,5 % du prix d’achat dans l’ancien, ils ne s’élèvent qu’à 0,70 % dans le neuf. Cette différence s’explique par le fait que les biens neufs sont soumis à la TVA à 20%, comprise dans le prix de vente. Le système fiscal considère donc que l’État a déjà perçu sa part via cette taxation.
Les émoluments du notaire et le barème proportionnel applicable
Les émoluments du notaire correspondent à sa rémunération propre pour les prestations effectuées lors de la transaction. Ces honoraires sont strictement réglementés par l’article A444-91 du Code du commerce, selon un barème dégressif et proportionnel à la valeur du bien. Depuis mars 2020, ce barème s’établit comme suit :
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Tranches de prix |
Taux applicable |
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De 0 à 6 500 € |
3,870 % |
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De 6 500 € à 17 000 € |
1,596 % |
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De 17 000 € à 60 000 € |
1,064 % |
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Plus de 60 000 € |
0,799 % |
Dans les faits, cette remise est exceptionnelle sur des acquisitions classiques, mais elle peut être négociée pour des projets d’investissement importants ou lorsque plusieurs actes sont confiés au même office notarial (achat, prêt, éventuelle donation, etc.).
La contribution de sécurité immobilière et la taxe de publicité foncière
La contribution de sécurité immobilière (CSI) correspond à une taxe fixe de 0,10 % du prix de vente du bien immobilier, due pour chaque acte publié au service de publicité foncière. La taxe de publicité foncière, quant à elle, finance les services chargés d’enregistrer et de conserver l’historique juridique des biens (hypothèques, servitudes, mutations). Dans l’immobilier ancien, cette taxe est une composante majeure des droits de mutation. Dans le neuf, elle représente une part bien plus faible, car elle est intégrée au DMTO.
Les frais administratifs et débours propres au marché corse
Les débours regroupent toutes les sommes avancées par le notaire pour votre compte : coût des documents d’urbanisme, états hypothécaires, géomètre le cas échéant, cadastre, pièces d’état civil, etc. En Corse, certaines de ces démarches peuvent être plus coûteuses ou plus longues en raison de la topographie de l’île, du grand nombre de zones protégées (littoral, sites classés) et du contrôle renforcé des autorisations d’urbanisme. Ces particularités engendrent des frais administratifs parfois légèrement supérieurs à ceux observés sur le continent, surtout pour les programmes neufs situés en zone littorale. Il n’est pas rare que les débours représentent plusieurs centaines d’euros sur une acquisition dans le neuf, indépendamment du prix du bien. Pour gérer au mieux votre budget, vous pouvez demander au notaire une estimation détaillée de ces débours dès la signature du contrat de réservation ou du compromis.
Quelles différences entre des frais de notaire pour le neuf et l’ancien en Corse ?
Pour bien mesurer l’intérêt d’investir dans le neuf en Corse, il faut comparer les frais de notaire avec ceux appliqués à l’immobilier ancien. Cette comparaison met en lumière un écart qui peut représenter plusieurs dizaines de milliers d’euros d’économie sur certains projets.
Un taux réduit de 2 à 3% pour l’immobilier neuf, contre 7 à 8% pour l’ancien
Les frais de notaire pour un achat dans le neuf se situent généralement entre 2 et 3 % du prix de vente, contre 7 à 8 % dans l’ancien. Cet écart s’explique principalement par la différence de niveaux des droits de mutation. Concrètement, pour un appartement à 300 000 €, les frais de notaire dans le neuf s’établiront autour de 6 000 à 9 000 €, alors qu’ils atteindront entre 21 000 et 24 000 € dans l’ancien. Pour un investisseur, cela peut faire la différence entre un projet finançable avec un apport limité et un projet nécessitant une trésorerie initiale beaucoup plus importante.
L’exonération de la taxe départementale de publicité foncière
Dans l’immobilier ancien, la taxe départementale de publicité foncière (TDPF) est comprise dans les 7 à 8 % de frais de notaire appliqués aux biens anciens. Pour les logements neufs soumis à TVA, cette TDPF est en grande partie neutralisée ou appliquée à un taux symbolique, ce qui explique le niveau globalement réduit des droits pour le neuf. On peut voir cette différence comme un avantage accordé aux constructions neuves pour encourager la création de logements, la modernisation du parc immobilier et la transition énergétique.
L’absence de droits d’enregistrement dans les programmes VEFA
Lorsque vous achetez un bien en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) en Corse, vous ne payez pas de droits d’enregistrement, comme ce serait le cas pour une vente dans l’ancien. L’opération est soumise à la TVA immobilière, déjà comprise dans le prix de vente TTC du promoteur, et aux DMTO réduits associés au neuf. Les droits d’enregistrement sont donc remplacés par ce régime beaucoup plus avantageux pour l’acquéreur.
Les particularités du marché immobilier corse
Pour investir dans un bien neuf en Corse, il faut savoir que l’île bénéficie d’un statut particulier, avec une Collectivité de Corse dotée de compétences élargies, et de dispositifs fiscaux qui lui sont propres.
Un régime fiscal particulier pour la Collectivité de Corse
La Collectivité de Corse peut moduler certains impôts locaux, notamment les droits de mutation à titre onéreux sur les transactions immobilières. C’est pourquoi, elle fait partie des départements qui ont décidé de réduire le taux applicable à l’ancien à 5 % à compter du 1er juin 2025, afin de compenser la baisse de recettes due au ralentissement du marché. À cela s’ajoutent des politiques de soutien à la construction de logements neufs, parfois via des partenariats avec des promoteurs, notamment dans les zones où la pression démographique et touristique est la plus forte (Ajaccio, Bastia, littoral sud).
L’incidence du statut de résident fiscal corse sur les frais
Le fait d’être résident fiscal corse n’a pas, en soi, d’impact direct sur le calcul des frais de notaire pour l’achat d’un bien neuf. Les barèmes d’émoluments, les taux de DMTO réduits et la contribution de sécurité immobilière s’appliquent de la même manière à tous les acquéreurs, qu’ils vivent à Ajaccio, à Paris ou à l’étranger. En revanche, le statut de résident peut influencer d’autres aspects de votre projet, comme la fiscalité des revenus locatifs, de la plus-value ou des droits de succession.
L’optimisation fiscale et les dispositifs de défiscalisation applicables
L’immobilier neuf en Corse ouvre la porte à différents leviers d’optimisation fiscale. Ces dispositifs ne réduisent pas les droits et taxes versés au moment de l’achat, mais ils permettent de compenser cet effort initial par des économies d’impôt sur le revenu, voire sur la plus-value, au fil des années.
La réduction d’impôt sur les frais de notaire en investissement locatif
En France, il n’existe pas à proprement parler de dispositif qui permet de déduire les frais de notaire de votre impôt sur le revenu pour un investissement locatif nu. En revanche, ces frais peuvent être inclus au prix de revient du bien, ce qui a des conséquences importantes sur la fiscalité future, notamment en cas de revente. Plus le coût d’acquisition pris en compte est élevé (prix + frais), plus la plus-value imposable est mécaniquement réduite. Dans le cadre d’une location meublée au statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), les choses sont encore plus intéressantes : vous pouvez amortir le bien et, dans certains cas, inclure les frais de notaire dans cette base amortissable.
La loi Censi-Bouvard pour les résidences avec services
Pour les investisseurs intéressés par des résidences avec services (tourisme, seniors, étudiants), le dispositif Censi-Bouvard est interressant pour les investisseurs. En achetant un logement neuf meublé dans une résidence gérée, il est possible de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11 % sur le prix de revient du logement, et de récupérer, sous conditions, la TVA de 20 % payée à l’achat.
Les documents obligatoires et la transaction notariale en Corse
Se renseigner sur le montant des frais de notaire, c’est aussi comprendre le travail juridique et administratif qu’ils couvrent. L’achat d’un bien immobilier neuf suit un parcours en plusieurs étapes, de la réservation à la signature de l’acte authentique.
Le compromis de vente et le contrat de réservation en VEFA
Dans le cadre d’une VEFA, il faut en premier lieu signer un contrat de réservation avec le promoteur, qui décrit le bien (surface, nombre de pièces, annexes), le prix prévisionnel, le calendrier de paiement et les conditions suspensives. Ce contrat engage le promoteur à vous réserver le lot choisi jusqu’à la signature de l’acte authentique. Il donne lieu au versement d’un dépôt de garantie, encadré par la loi, et qui sera pris en compte dans le prix final. Le compromis de vente, ou avant-contrat, peut ensuite être établi par le notaire, surtout lorsque l’opération comporte des particularités (conditions de financement, vente en chaîne, clauses particulières). Ce document précise l’ensemble des droits et obligations de chaque partie, les délais, les garanties et les pénalités éventuelles.
L’attestation de conformité et le certificat de garantie décennale
Pour un bien immobilier neuf en Corse, la conformité de la construction et la protection contre les défauts majeurs sont obligatoires. Avant ou lors de la signature de l’acte authentique, le notaire s’assure de la présence des documents attestant de cette conformité : permis de construire, déclaration d’achèvement et de conformité, attestation de prise en compte de la réglementation thermique et environnementale, etc. Ces pièces garantissent que le bien livré correspond bien aux normes en vigueur et au descriptif contractuel. Le promoteur doit également fournir les attestations relatives aux garanties légales : garantie de parfait achèvement (1 an), garantie biennale (2 ans) sur les éléments d’équipement et garantie décennale (10 ans) sur la structure.
L’acte authentique de vente et l’inscription au fichier immobilier de Corse
La dernière étape de la transaction est la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire. C’est ce document, lu et expliqué en détail, qui transfère officiellement la propriété du logement neuf. Il récapitule l’ensemble des conditions de la vente, les garanties, le prix définitif et la ventilation complète des frais de notaire. C’est également à ce moment que vous versez le solde du prix, ainsi que tous les frais et taxes dus. Après la signature, le notaire procède à la publication de l’acte au service de publicité foncière compétent pour la Corse (Corse-du-Sud ou Haute-Corse). Cette inscription au fichier immobilier rend votre droit de propriété opposable à tous et clôture la chaîne des formalités commencée parfois plusieurs mois plus tôt. Une copie authentique et un titre de propriété définitif vous sont ensuite remis, preuve juridique de votre investissement dans le neuf en Corse.
Avant de vous lancer dans votre investissement immobilier, renseignez-vous également sur les indicateurs clés qui influent sur le prix au m² dans le neuf.