4 963 €/m² en janvier 2026. Voilà le prix moyen affiché à Lyon. Sauf que ce chiffre ne veut pas dire grand-chose si vous cherchez dans le 6ème ou dans le 9ème. Sur le terrain lyonnais, je constate des écarts qui peuvent aller du simple au double selon la rue. Un T3 vue Tête d’Or n’a rien à voir avec un équivalent donnant sur le périphérique. Voici le classement réel des 9 arrondissements, les facteurs qui expliquent ces différences, et comment éviter de surpayer — ou de sous-vendre.
Information importante
Ce contenu est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil en investissement immobilier. Les prix mentionnés sont des moyennes indicatives qui peuvent varier significativement selon l’état du bien, l’étage, l’exposition et les prestations. Consultez un professionnel pour une estimation précise.
L’essentiel en 30 secondes
- Prix moyen Lyon janvier 2026 : 4 963 €/m²
- Arrondissements les plus chers : 6ème, 2ème, 1er (au-dessus de 5 500 €/m²)
- Arrondissements accessibles : 7ème, 8ème, 9ème (sous 4 500 €/m²)
- Évolution sur 11 ans : +29% pour les appartements
- Tendance récente : baisse de 5 à 9% sur 12 mois selon les secteurs
Prix moyen à Lyon en janvier 2026 : 4 963 €/m² mais des écarts de 1 à 2 entre arrondissements
4 963€/m²
Prix moyen à Lyon en janvier 2026
Soyons clairs : cette moyenne cache une réalité bien plus contrastée. Pour les appartements, comptez environ 4 967 €/m². Pour les maisons, ça descend à 4 567 €/m². Mais la vraie question, c’est où se situe votre bien — ou celui que vous convoitez.
Les transactions que j’observe montrent des écarts considérables. Rue Président Édouard Herriot, en pleine Presqu’île, on dépasse les 6 700 €/m². À l’autre bout du spectre, certaines rues du 9ème peinent à atteindre 3 500 €/m². L’écart ? Quasiment du simple au double. D’après le bilan immobilier Lyon novembre 2025, 17 060 appartements anciens ont été vendus entre juillet 2024 et juin 2025, soit une hausse de 11% par rapport à l’année précédente.
Sur le temps long, le marché lyonnais a bien performé. Les appartements ont pris 29,1% en onze ans, les maisons 25,2%. Mais attention au piège : selon le baromètre notarial janvier 2025, les prix dans le Rhône ont reculé de 5,9% sur un an. Le marché s’est retourné depuis 2023, et les vendeurs qui n’ajustent pas leurs prétentions restent bloqués.
Classement des 9 arrondissements : du plus cher au plus accessible
Le récapitulatif ci-dessous synthétise les niveaux de prix par catégorie d’arrondissement. Ces fourchettes correspondent aux transactions observées sur le marché lyonnais — pas aux prix affichés sur les annonces, souvent 5 à 8% plus élevés.
| Catégorie | Arrondissements | Prix m² appartement | Tendance 2025 | Profil acheteur idéal |
|---|---|---|---|---|
|
Premium |
6ème, 2ème, 1er | 5 500 à 6 800 €/m² | Baisse modérée | Cadres supérieurs, patrimoine existant |
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Intermédiaire |
3ème, 4ème, 5ème | 4 500 à 5 200 €/m² | Stable à légère baisse | Familles, investisseurs long terme |
|
Accessible |
7ème, 8ème, 9ème | 3 500 à 4 400 €/m² | En baisse | Primo-accédants, investisseurs rendement |
Les arrondissements premium : 6ème, 2ème et 1er au-dessus de 5 500 €/m²
Le 6ème reste le secteur le plus cher de Lyon. Entre le parc de la Tête d’Or, les Brotteaux et les immeubles haussmanniens du boulevard des Belges, on atteint régulièrement 6 500 €/m² voire plus pour les biens d’exception. L’erreur classique dans le 6ème, c’est de croire que tout y vaut le même prix. Un appartement sombre sur cour dans une copropriété vieillissante ne vaut pas un dernier étage avec terrasse vue parc.
La Presqu’île (1er et 2ème) suit de près, portée par son patrimoine UNESCO et sa centralité. Les transactions rue de la République ou place Bellecour dépassent fréquemment 6 000 €/m². Pour les acquéreurs qui souhaitent approfondir l’estimation du prix de son bien, ces données par quartier sont essentielles.
Le ventre mou : 3ème, 4ème et 5ème entre 4 500 et 5 200 €/m²
Ces trois arrondissements constituent le cœur du marché lyonnais. Le 4ème (Croix-Rousse) conserve une cote élevée grâce à son ambiance village et ses vues sur la ville. Le 3ème se transforme rapidement avec la rénovation de la Part-Dieu. Le 5ème (Vieux Lyon, Point du Jour) offre des situations très variables selon le quartier.
J’ai accompagné récemment un couple de primo-accédants qui visait initialement le 6ème avec un budget de 350 000 €. Insuffisant pour un T3 correct dans ce secteur. Ils ont finalement trouvé leur bonheur dans le quartier Part-Dieu rénové, économisant environ 800 €/m² par rapport à leur cible initiale — pour une qualité de vie comparable.
Les arrondissements accessibles : 7ème, 8ème et 9ème sous 4 500 €/m²
Le 7ème (Gerland, Jean Macé) reste attractif pour les familles grâce à ses écoles et ses espaces verts. Le 8ème (Monplaisir, États-Unis) offre un bon compromis accessibilité-cadre de vie avec le métro D. Le 9ème (Vaise, Duchère) présente les prix les plus bas, mais aussi les plus fortes disparités selon les quartiers.
Franchement, pour un primo-accédant avec budget serré, le 8ème représente souvent le meilleur compromis en 2026. Les prix y ont davantage corrigé que dans les arrondissements centraux, créant des opportunités d’entrée sur le marché lyonnais.
Pourquoi ces écarts ? Les 4 facteurs qui font le prix au m² à Lyon
Ce que les moyennes statistiques ne disent pas, c’est pourquoi deux appartements similaires peuvent valoir 800 €/m² d’écart à quelques rues de distance. Voici les quatre critères qui pèsent réellement sur le marché lyonnais.
- L’adresse exacte : la rue compte autant que l’arrondissement. Boulevard des Belges dans le 6ème et avenue Berthelot dans le 7ème n’ont rien en commun, même si leurs prix moyens respectifs sont proches sur le papier.
- Les transports et commodités : la proximité du métro (notamment lignes A et B) fait grimper les prix de 10 à 15% dans les quartiers périphériques. Les écoles cotées jouent un rôle similaire pour les familles.
- Les projets urbains : selon la Métropole de Lyon, la Part-Dieu bénéficiera de 7 hectares d’espaces verts d’ici fin 2025 et d’un parking vélo de 1 300 places. Ces transformations tirent les prix vers le haut dans les quartiers concernés.
- Le DPE et l’état général : depuis 2023, un mauvais diagnostic énergétique (F ou G) peut déclencher une décote de 15 à 25%. L’inverse est vrai pour les biens rénovés avec bon classement.
Bon à savoir : Les prix du neuf à Lyon atteignent 4 970 €/m² en moyenne, soit un premium de seulement 0,2% par rapport à l’ancien. Cette quasi-parité est inhabituelle et reflète la correction du marché ancien.
D’après la Tribune de Lyon, le prix médian dans l’ancien atteignait 4 610 €/m² en septembre 2024, soit une baisse de 8,9% sur un an. Le marché s’ajuste, et les vendeurs qui ne l’acceptent pas voient leurs biens stagner plusieurs mois.
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Les moyennes par arrondissement sont un point de départ, mais votre bien a ses propres caractéristiques. Un T3 avec balcon sud dans le 3ème peut surpasser un équivalent sombre dans le 6ème. C’est là que l’estimation personnalisée prend tout son sens. RealAdvisor répond exactement à ce besoin.
L’intelligence artificielle de RealAdvisor analyse les transactions réelles enregistrées dans votre rue et votre immeuble, pas seulement la moyenne de l’arrondissement. L’algorithme intègre étage, exposition, état du bien et DPE pour affiner l’estimation en temps réel. Les données couvrent 75 rues lyonnaises avec des prix détaillés — bien au-delà des simples moyennes par zone.
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Conseil pro : Ne vous fiez jamais uniquement à la moyenne de votre arrondissement. Un appartement rénové avec vue dégagée dans le 7ème peut valoir plus qu’un sombre rez-de-chaussée dans le 6ème. L’estimation par IA de RealAdvisor intègre ces critères que les moyennes ignorent.
Questions fréquentes sur les prix immobiliers à Lyon
Quel est le prix au mètre carré à Lyon en 2026 ?
Le prix moyen à Lyon atteint 4 963 €/m² en janvier 2026. Pour les appartements seuls, comptez environ 4 967 €/m², et 4 567 €/m² pour les maisons. Ces moyennes masquent des écarts importants : de 3 500 €/m² dans le 9ème à plus de 6 500 €/m² dans le 6ème.
Quel est l’arrondissement le plus cher de Lyon ?
Le 6ème arrondissement conserve le titre de secteur le plus cher, avec des prix dépassant 6 000 €/m² dans les quartiers prisés (Brotteaux, Tête d’Or). La rue Président Édouard Herriot, en Presqu’île (2ème), affiche même 6 748 €/m² en moyenne.
Les prix de l’immobilier baissent-ils à Lyon ?
Oui, le marché lyonnais connaît une correction depuis 2023. Selon les notaires du Rhône, la baisse atteint 5,9% sur un an. Certains secteurs comme la Presqu’île ont davantage corrigé. Cette tendance crée des opportunités pour les acquéreurs, mais demande aux vendeurs d’ajuster leurs attentes.
Quels quartiers de Lyon ont le meilleur potentiel en 2026 ?
Les quartiers en transformation offrent le meilleur potentiel de valorisation : Part-Dieu (7 hectares d’espaces verts livrés fin 2025), Gerland (campus et équipements) et Vaise (navette fluviale Navigône dès juin). Ces secteurs combinent prix encore accessibles et projets structurants.
Et maintenant ?
Vous connaissez désormais les grandes lignes du marché lyonnais. Reste une question : où se situe précisément votre bien — ou celui que vous visez — dans cette cartographie des prix ? Les moyennes donnent une direction, mais seule une estimation personnalisée intégrant les caractéristiques de votre appartement ou maison permet de fixer un prix cohérent. Dans un marché qui corrige, la précision fait la différence entre une vente rapide et des mois d’attente.